2025年土地市场的全景图正式定格，在一幅看似平稳的年度画卷下，有着深度分化的新格局。
机构数据显示，2025年TOP100房企拿地总额同比微增3.9%，背后是央企占据主导地位、全口径千亿货值房企扩容，以及联合开发成为主流。土地市场“强者恒强”的马太效应愈发显著，行业洗牌正在投资端悄然发生。
招商蛇口“抱团”拿地前进五位
2025年，房企拿地意愿整体保持积极。中指研究院数据显示，2025年，TOP100企业拿地总额9640亿元，同比增长3.9%。这一方面得益于地方政府为稳定市场推出的一系列利好政策与质量不断提升的土地供应；另一方面，经历数年低位运行后，房企存量土储普遍消耗，补仓需求迫切。从热度曲线看，全年呈现“前高后低”特征，前三季度拿地同比增幅超30%，第四季度则随供地节奏放缓而增幅收窄。
从新增货值来看，2025年，6家房企全口径新增货值过千亿，分别是中海地产、招商蛇口、保利发展、绿城中国、华润置地、中国金茂。而2024年全口径新增货值过千亿的房企仅有4家，分别为中海地产、华润置地、保利发展、绿城中国。
其中，2025年中海地产以2031亿元全口径新增货值位列第一，招商蛇口以1936亿元位列第二，两家企业均通过获取上海城市更新项目，使得货值大幅提升。2025年9月5日，中海地产、招商蛇口、徐汇城投和中旅投资组成的联合体通过上海联合产权交易所完成对上海徐汇东安城市更新项目的股权交易，以总价439.5亿元获得徐汇区两幅核心地块的开发权。
此外，保利发展全口径新增货值规模为1436亿元，位列第三。绿城中国则以1300亿元位居第四。
华润置地以1291亿元全口径新增货值位居第五，其也通过收购的形式获取大体量地块。2025年8月1日，华润置地发布公告，由其子公司上海泓喆与独立第三方上海南房组成的联合体，收购四个目标公司的全部股权及债权，涉及总代价约为244.7亿元。此次收购的是耀华路项目和余庆里项目，两个项目均位于上海市核心区域。
对比2024年排名来看，2025年中海地产继续位居新增货值首位，保利发展和绿城中国的位次没有变化。值得一提的是，招商蛇口2025年全口径新增货值比2024年增加了超千亿元，由第七位跃升至第二位，前进五位。华润置地2025年全口径新增货值比2024年减少300多亿元，由2024年的第二位下降到第五位，退后三位。
从权益拿地额榜单来看，中海地产、保利发展、招商蛇口、绿城中国、华润置地位居前五位，拿地金额分别为907亿元、671亿元、594亿元、592亿元、585亿元。由于中海地产在土地市场一直“单打独斗”，其权益拿地金额遥遥领先，排名持续稳居首位。而招商蛇口虽然位居全口径新增货值第二名，但权益拿地额排名第三，其“抱团”拿地的情况相对较多。
前十名新增货值在百强房企中占比超四成
市场分化在2025年表现得尤为显著。据克而瑞重点监测的100家企业中，14家央企的拿地金额占比达到50%，较上年增长7个百分点，其拿地金额同比增幅远超行业平均水平。
更具标志性的变化是，2025年，央企、国企已成为土地市场的绝对主导力量，屡屡现身优质、高总价地块的竞拍。与此同时 ，房企对优质地块的竞争也更加激烈，高溢价地频出，而且不断刷新区域总地价或楼面价纪录。
比如，2025年12月，中海地产经过95轮竞价，以31.86亿元竞得深圳T207-0068宗地，折合楼面地价约7.74万元/平方米，溢价率达到42.49%，创深圳湾超级总部基地宅地溢价新高；2025年7月，深圳前海合作区一宗住宅用地经过158轮报价后，由招商蛇口以21.55亿元竞得，成交楼面价84180元/平方米，成功刷新深圳单价地王。
除了央企外，也有部分地方国企以及部分民企在土地市场分得一杯羹。2025年2月成交的上海静安寺C050101单元095-7地块，成交楼面价16万元/平方米，拿地者为上海静投置新城市更新建设有限公司，是一家地方国企。仅过了5个月，该纪录便被打破。
2025年7月，上海徐汇区XH-02（TPL）单元051-11地块出让。经过28轮竞价，该地块以12.25亿元的价格竞得，溢价率22.38%，成交楼面价200257元/平方米，刷新了上海乃至全国涉宅用地成交楼面价纪录。
拿地者为上海祺祥旺宇置业有限公司，其法人、董事叶舒祺被爆为浙商“富二代”，其父叶华彪一手打造的屹丰集团在汽车模具与零配件领域堪称巨头。
与此同时，据中指研究院统计，TOP10企业2025年新增货值总额12203亿元，占TOP100房企新增货值总额的43.3%，再一次体现“强者恒强”的分化效应。对此，中指研究院研究主管陶淑茹表示，目前头部房企拿地金额占比明显上升。2025年，销售额TOP100与拿地额TOP100重合企业共计三十余家，这些企业销售及拿地规模均位于前列。
联合体拿地盛行
2025年，房企联合体拿地有所增加。比如，在北京成交的40宗涉宅用地中，14宗地为联合体摘得。对比来看，2024年仅为5宗，2025年联合体拿地比例同比增长180%，占比显著提升。其中，朝阳区黄杉木店地块由中建智地联合中国金茂、越秀地产、朝阳城发以126亿元竞得，后续将打造为紫京宸园及璞樾项目；海淀区朱房地块、朝阳区三间房地块则分别由华润置地+中铁置业+招商蛇口联合体、保利发展+中国金茂联合体以91.52亿元、87.3亿元成功竞得。
在陶淑茹看来，一方面，联合体拿地可以应对市场不确定性，将市场风险如销售不畅、价格波动等由多家企业共同承担；另一方面，核心一二线城市土地金额较高，联合体拿地可以分摊拿地金额，以较少的拿地资金获取优质地块。
从2025年土地市场来看，央企凭借信用与资金优势确立了主导权，行业资源向顶尖巨头高度集中。房企的生存法则不再是普遍扩张，而是转向聚焦核心、抱团合作、敢于为顶级资源支付溢价的精准投资。这场发生在土地市场的变革，不仅重塑了房企排名，也预示着未来数年中国房地产市场的产品格局与竞争版图。
新京报贝壳财经记者 袁秀丽
制图 许骁
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